住房公积金买房利息怎么算

住房公积金买房的利息计算主要依据贷款金额、贷款年限、贷款利率以及还款方式。以下是一些关键点和计算方法的详细说明：

日积数法和按月计息法

日积数法：将每日的住房公积金余额逐日计算利息，最后累加得到总利息。公式为：利息 = 每日余额累加值 × 日利率。其中，每日余额累加值是每日余额的总和，日利率是年利率除以365天。

按月计息法：每个月计算一次利息，将每月的住房公积金余额计算利息后累加。公式为：利息 = 每月余额 × 月利率。其中，每月余额是每个月末的住房公积金余额，月利率是年利率除以12个月。

贷款利率

当前政策下，首套房的贷款利率为2.85%，二套房的贷款利率为3.325%。

还款方式

等额本息：每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），每月还款额固定。公式为：每月还款额 = [贷款本金 × 月利率 × （1 + 月利率）^还款月数] ÷ [（1 + 月利率）^还款月数 - 1]。

等额本金：每月偿还的本金固定，利息逐月减少。每月还款额 = （贷款本金 / 还款月数） + （本金 - 已归还本金累计额） × 月利率。

举例计算

首套房贷款（等额本息）

贷款金额：60万元

贷款期限：30年

年利率：2.85%

月利率：2.85% ÷ 12 = 0.002375

还款月数：30年 × 12个月 = 360个月

每月还款额 = [600,000 × 0.002375 × （1 + 0.002375）^360] ÷ [（1 + 0.002375）^360 - 1] ≈ 814元

总利息 = 30年 × 12个月 × 814元 - 600,000 ≈ 29.32万元

二套房贷款（等额本息）

贷款金额：60万元

贷款期限：30年

年利率：3.325%

月利率：3.325% ÷ 12 = 0.00277083

还款月数：360个月

每月还款额 = [600,000 × 0.00277083 × （1 + 0.00277083）^360] ÷ [（1 + 0.00277083）^360 - 1] ≈ 969元

总利息 = 30年 × 12个月 × 969元 - 600,000 ≈ 34.89万元

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