REITs观察｜湖北科投REIT：产业升级红利与破局

观点网 2024年，武汉土地市场共成交319宗地，土地出让面积1498万平方米，其中工业用地成交134宗，土地成交面积764万平方米。戴德梁行数据表示，2025年有部分产业园项目投入市场，新增研发办公建筑主要来自于光谷区域。

据湖北科投REIT披露，受复杂严峻的内、外部经济环境的影响，市场租户资源争夺激烈，招商难度增加，预计区域内租金将会持续呈现稳中有降的趋势。出租率方面，区域内研发办公招商难度增加，迫使业主持续下调租金，从而保证项目出租率，预计未来近期区域内优质办公出租率维持平稳或微降的状态。

2024年，湖北科投REIT的收入为1.08亿元，净利润为-3567.19万元，本期经营活动产生的现金流量净额为5776.85万元，本期现金流分派率5.09%。

此外，基础设施项目公司实现营业收入1.05亿元，息税折旧摊销前净利润EBITDA（剔除资产减值准备的影响）为7716.01万元。截至2024年12月31日，光谷软件园A1-A7栋、C6栋运营年限为15.92年，E3栋运营年限为13.92年，互联网+项目运营年限为7.58年。

运营弹性

2024年，产业园区竞争持续加剧，基础设施项目出租率、租金单价等低于预期，导致经营净现金流较预测有所下降。据湖北科投REIT表示，这也导致预计2024年度全年的可供分配金额7665.17万元。本报告期实际可供分配金额为7418.81万元，完成率约为97%。

据戴德梁行数据表示，截至2024年底，武汉市产业园区市场平均租金为48元/平方米/月。分区域来看，本项目所在的三环内关山大道、光谷大道沿线优质园区租金主要集中在45至65元/平方米/月之间。经开、硚口区域，分别为46元/平方米/月、31元/平方米/月，东西湖、蔡甸区域，约为23-25元/平方米/月。

全市主要产业园区平均空置率约为19%，光谷区域研发办公产业园区平均空置率为17%，其他区域主要产业园区平均空置率约23%。

市场环境整体承压，湖北科投REIT的运营同样承压。

产城园区评论了解到，2024年湖北科投REIT基础设施资产总体出租率为80.06%，其中，光谷软件园出租率为76.23%，互联网+项目出租率为100%，另有租赁意向的面积2193.39平方米，尚在审批流程中。

面对租赁需求不足的市场环境，湖北科投REIT为加强空置面积及到期租约招租，积极拓展租户群体，对租赁空间进行适当改造以适用于不同类型企业的办公需求；采取更为灵活的定价策略和园区服务，应对激烈市场的竞争；定期拜访近期到期租户加强续租沟通，针对租赁意向模糊的可租赁面积积极拓展替换租户。

具体来说，2024年项目公司共完成6.53万平方米的续租，成功将互联网+项目的出租率从2023年末的80.57%提升至本期末的100%。

租金方面，湖北科投REIT的基础设施资产情况与市场其他产业园资产一样，均面临着租金下调的情形。

项目2024年12月31日在执行租约的期末平均租金单价为61.38元/平方米/月，较2023年12月31日的平均租金62.60元/平米/月，略微下调了1.95%。其中，光谷软件园期末平均租金为64.11元/平方米/月，互联网+项目期末平均租金为50.53元/平方米/月。

2024年6月28日，湖北科创供应链平台在岸创新中心迎来首批项目——深圳清力、苏州优谱德、清研环境、赛商数据等13家企业签约入驻。

产城园区评论了解到，湖北科创供应链平台在岸创新中心是光谷与力合科创共同打造的创新供需高效匹配平台和科技企业培育孵化平台，是湖北科创供应链平台的重要组成部分，主要承担创新服务“加速器”功能，推进大湾区创新资源转化落地。

而据中国光谷披露，自2023年12月上线以来，湖北科创供应链平台聚焦“天网”“地网”“政策网”“金网”建设，已吸引5.9万余家用户入驻，帮助5100余家企业成功对接9200余项需求。

其中，入驻高校院所160余家，各类服务机构1530余家，其中，金融服务机构470余家，人才服务机构200余家，场景服务机构115家；汇聚8484万条论文数据，5120万条专利数据，653万家国内外机构，300万条国内外人才数据。

产业驱动

2024年6月20日，湖北省人民政府办公厅引发《湖北省加快未来产业发展实施方案（2024—2026年）》。政策中表示，提出要以颠覆性技术和前沿技术催生未来产业，培育发展新质生产力，增强发展新动能，打造引领带动经济社会发展的未来引擎。

方案提出，到2026年，湖北未来产业技术创新、企业培育、产业发展、载体建设等取得突破性进展，组织100项原创性、颠覆性技术攻关，发展壮大100家科技领军企业和创新型龙头企业，建设10家未来产业科技园和未来产业先导区等，未来产业总体规模达到1000亿元。

2024年7月2日，武汉市发布《武汉市促进未来产业创新发展实施方案》，确定6大方向布局未来产业，选取13个细分领域绘出“武汉未来产业地图”，具体分类为未来制造（未来显示、人形机器人）、未来信息（元宇宙、未来网络、量子科技、通用人工智能、先进半导体）、未来材料（未来新材料）、未来能源（电磁能、新型储能）、未来空间（深地深海深空）、未来健康（生物制造、脑机接口）。

2024年10月，东湖高新区举办新闻发布会，正式发布《促进未来产业发展实施方案》。

在政策的带领下，湖北科投REIT也将受益于区域产业集聚效应，并吸引更多优质企业入驻，从而支撑园区需求。

据湖北科投REIT披露，在国家鼓励科技和产业创新不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，基础设施项目所在区域发布一系列产业支持政策，科技互联网、人工智能、信息科技等行业有望在政策利好下衍生新的办公租赁需求。

而基金管理人将协同运营管理机构努力加强与高新区管委会的协作，深化与招商代理机构的合作，参加产业协会活动等拓宽招商渠道，抓住产业发展的机遇。

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